Trois mois de loyer à payer alors que l'on a déjà trouvé un nouveau logement : c'est la situation que redoutent de nombreux locataires d'un logement loué vide. Le délai de préavis de droit commun est en effet de trois mois. Mais la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d'habitation, prévoit une série de situations dans lesquelles ce délai est réduit à un mois.
Encore faut-il entrer dans l'un de ces cas, et surtout le faire valoir correctement. Depuis 2015, le locataire doit préciser le motif dans sa lettre de congé et joindre le justificatif au moment de l'envoi. À défaut, le préavis de trois mois s'applique, même si le motif existait bel et bien.
Les cas qui ouvrent droit au préavis d'un mois
La liste est fixée par l'article 15 de la loi de 1989. Elle est limitative : un motif qui n'y figure pas, comme un achat immobilier, une séparation ou un départ à la retraite, ne réduit pas le préavis, sauf si le logement se trouve en zone tendue.
| Situation | Précisions | Justificatif habituel |
|---|---|---|
| Logement situé en zone tendue | Commune listée par décret, quel que soit le motif du départ | Mention de la zone tendue dans la lettre (aucune pièce spécifique en principe) |
| Obtention d'un premier emploi | CDI, CDD ou contrat d'intérim, dès lors qu'il s'agit du premier emploi | Contrat de travail ou promesse d'embauche |
| Mutation professionnelle | Changement de lieu de travail chez le même employeur | Attestation ou lettre de l'employeur |
| Perte d'emploi | Licenciement, rupture conventionnelle, fin de CDD, selon les cas | Lettre de licenciement, attestation France Travail, fin de contrat |
| Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi | Retour à l'emploi après une période de chômage | Nouveau contrat et preuve de la perte d'emploi antérieure |
| État de santé | Santé justifiant un changement de domicile | Certificat médical le mentionnant |
| Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH | Allocation perçue au moment du congé | Attestation de la CAF ou de la MSA |
| Attribution d'un logement social | Logement conventionné attribué au locataire | Courrier d'attribution du bailleur social |
Les points qui font débat
Démission et rupture conventionnelle
La démission n'est pas une perte d'emploi au sens de la loi : elle ne permet pas, à elle seule, le préavis réduit. La rupture conventionnelle, en revanche, est généralement admise comme une perte d'emploi. La fin d'un CDD est le plus souvent acceptée, à condition de la justifier. En cas de doute, joindre les documents les plus explicites possible limite le risque de contestation.
Mutation demandée par le salarié
La loi ne distingue pas selon que la mutation est imposée par l'employeur ou sollicitée par le salarié. Les juges admettent généralement les deux, dès lors qu'il s'agit bien d'un changement d'affectation chez le même employeur. Un changement d'employeur, en revanche, n'est pas une mutation.
Le lien de temps avec le départ
La loi n'impose pas de délai maximal entre l'événement et le congé, mais le motif doit être réel et actuel au moment de l'envoi. Invoquer une perte d'emploi datant de plusieurs années, suivie d'une reprise d'activité, expose à une contestation du bailleur.
Ouvre droit au préavis d'un mois
- Logement en zone tendue, quel que soit le motif
- Mutation, y compris demandée par le salarié
- Licenciement ou rupture conventionnelle
- Certificat médical justifiant le déménagement
- Attribution d'un logement social
N'ouvre pas droit (hors zone tendue)
- Achat d'un logement
- Démission
- Séparation ou divorce
- Départ à la retraite
- Changement d'employeur sans perte d'emploi préalable
Envoyer le congé correctement
Le congé du locataire peut être délivré de trois façons : par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis démarre à la réception par le bailleur : un courrier recommandé non retiré peut donc retarder le point de départ.
- Indiquer clairement votre intention de mettre fin au bail et l'adresse du logement.
- Mentionner explicitement le motif du préavis réduit, en reprenant les termes de la loi (par exemple « perte d'emploi » ou « logement situé en zone tendue »).
- Joindre une copie du justificatif correspondant.
- Préciser la date de fin de préavis que vous en déduisez et proposer une date pour l'état des lieux de sortie.
- Conserver une copie de la lettre, du justificatif et de l'avis de réception.
Loyer, charges et fin du bail
Pendant le préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges, calculés au prorata jusqu'à la date de fin du préavis. Il peut quitter les lieux avant, mais le loyer reste dû, sauf si un nouveau locataire entre dans le logement avec l'accord du bailleur avant la fin du délai. L'occasion aussi de faire le point sur la régularisation des charges locatives, qui peut intervenir après le départ.
